VOS DÉMARCHES POUR UN PROJET IMMOBILIER RÉUSSI

VOUS CHERCHEZ UN BIEN IMMOBILIER

L’achat d’un bien immobilier est un événement dans une vie. Si l’élément principal est la visite de maisons ou d’appartement, il y a des étapes préalables indispensables afin de réaliser votre acquisition dans les meilleures conditions  :

ABRIMMO, votre partenaire immobilier , vous accompagne dans toutes vos démarches :

• Dès lors que vous avez validé votre recherche d’un bien immobilier , nous vous conseillons de préparer votre plan de financement et de consulter les banques afin de définir votre budget prévisionnel maximum.

Votre conseiller ABRIMMO peut , à ce titre, vous mettre en relation avec nos partenaires bancaires habituels et trouver la solution la plus adaptée à vos besoins .

• Dès votre opportunité de financement validée, il faut commencer la recherche active . Mais avant de visiter, il y a quelques questions indispensables à se poser :

• Quel type de bien recherchez vous ? Maison, appartement …..
• pour quand ?
• Dans quelle commune souhaitez vous habiter ? Toutes ces questions sont essentielles pour comprendre vos besoins et réaliser en votre compagnie des visites ciblées .

Avant toute visite, votre conseiller ABRIMMO vous recevra à l’agence pour découvrir vos besoins et étudier avec vous vos critères de recherche.

Votre recherche peut alors commencer …

Votre conseiller ABRIMMO vous emmènera visiter des biens en phase avec votre étude et votre budget , jusqu’à ce que vous ayez trouvé la maison de vos rêves.

  LA LOI CARREZ

La loi 96-1107 du 18 décembre 1996 rend obligatoire la mention de la surface des lots de copropriété lors de leur vente.
Elle est complétée par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot de copropriété

Elle concerne toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Les dispositions ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8m2.

L'article 4-1 du décret précise :
La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Conséquences :
l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Toutefois, la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou fraction de lot, entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième (5%) à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.

  DIAGNOSTIC AMIANTE

Entre 1950 et 1980, l’amiante a été largement employé dans la construction de bâtiments en raison de ses propriétés d’isolation thermique et phonique et de résistance au feu.
Les fibres d’amiante peuvent être incorporées à divers matériaux notamment sous forme tissée ou tressée.

Deux variétés d’amiante se retrouvent dans le bâtiment :
-l'amiante non friable, présent dans les matériaux durs qui libèrent des fibres d'amiante s’ils sont endommagés par une action mécanique. Exemples de matériaux : amiante-ciment, dalle de sols, …
-l'amiante friable, présent dans les matériaux qui libèrent des fibres dans l’air environnant en se dégradant. Exemples : certains flocages, calorifugeages, faux plafonds,...

Les matériaux contenant de l’amiante ne sont actuellement plus utilisés dans le bâtiment :
-Les flocages (revêtements fibreux ou duveteux) contenant de l'amiante sont interdits depuis 1978 (décret du 20 mars 1978).
-Les calorifugeages (isolants de gaines, chauffages, canalisations) contenant de l'amiante sont interdits depuis le 26 juillet 1996 (décret du 26 juillet 1996).
-Par ailleurs, la fabrication, la transformation, la vente, l'importation et la cession d'amiante sous quelle que forme que ce soit sont interdites en France depuis le 1er janvier 1997.
Il reste cependant de nombreux matériaux contenant de l’amiante installés avant les lois d’interdiction dans les bâtiments.
Les pouvoirs publics, ont pris les dispositions pour protéger la population contre les risques sanitaires liés à une exposition prolongée à l'amiante. Parmi ces obligations figurent les diagnostics de repérage amiante.

Afin d’informer l’acheteur d’un bien dont le permis de construire est antérieur à 1997 quant à la présence ou non d’amiante, le vendeur a obligation d’annexer un diagnostic de repérage amiante, qui est le résultat d’un constat visuel de recherche de matériaux contenant de l’amiante dans le bâti, aux promesses et actes de vente.
Si le bien fait partie d’une copropriété, le vendeur devra, en plus du repérage effectué dans sa partie privative, produire également le repérage qui a été réalisé dans les parties communes dans le cadre du DTA s’il veut aussi s’exonérer de la garantie des vices cachés dans les parties communes.

Pour tous ces repérages, le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique agréé ou à un technicien de la construction ayant contracté une assurance professionnelle. Ces intervenants doivent obligatoirement avoir obtenu, une attestation de compétence pour le repérage amiante.

Validité des diagnostics de repérage amiante
Ils sont valables sans limitation de durée dans le temps si aucune présence d’amiante n’a été détectée et si leur destination ne change pas ( par exemple un rapport avant-vente ne peut pas servir en cas de démolition ou de travaux intrusifs). 

  DIAGNOSTIC PLOMB

La céruse est un composé du plomb que l’on employait comme pigment dans les peintures bâtiment du fait de ses propriétés de résistance et de bonne tenue dans le temps.
Les peintures contenant de la céruse ont été largement utilisées jusqu’en 1948, date de l’interdiction de leur emploi par des professionnels dans le bâtiment.
Les pouvoirs publics ont pris les dispositions pour protéger la population contre les risques sanitaires liés à une exposition au plomb. Parmi ces obligations figurent celle de faire établir avant la vente d’un immeuble un constat de risque d'exposition au plomb afin de savoir d’une part s’il y a présence de plomb dans les revêtements tels que peintures, enduits etc... et d’autre part de savoir, si la présence est avérée, si le risque d'exposition au plomb existe ou non.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) avant vente.
Ce diagnostic doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat de vente d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949 destiné en tout ou partie à l’habitation.
Le but de ce diagnostic est de connaître, avec l’aide d’un appareil spécialisé, le degré de concentration de plomb dans un revêtement (ex : peinture, enduit...), exprimé en mg/cm², et le risque d'exposition en fonction de la dégradation du revêtement.
Si la mesure prise avec l’appareil est supérieure ou égale à 1 mg/cm² alors le diagnostic est positif.

Plusieurs cas de figures s'imposent si le diagnostic est positif :
a) Si le diagnostic révèle des facteurs de dégradation avancée du bâti (pas forcément en liaison avec le plomb, comme par exemple un plafond menaçant de s'effondrer), ou bien un nombre important de mesures positives sur des revêtements dégradés, l'organisme chargé du diagnostic doit en informer la Préfecture.
b) Si le diagnostic est positif et que le revêtement est dégradé, le propriétaire a obligation d'effectuer des travaux pour supprimer le risque. Il doit également fournir une copie du CREP aux personnes qui pourraient être amenées à faire des travaux dans la partie de l'immeuble concernée ainsi qu'aux occupants de cette partie d'immeuble.
c) Si le diagnostic est positif et que le revêtement n'est pas dégradé, ou bien présente un état d'usage, le propriétaire doit veiller au maintien en bon état dudit revêtement afin d'éviter le risque d'exposition.

Les diagnostics plomb réalisés avant le 25/04/06 sont encore valables le jour de la signature de la vente à condition qu'au jour de cette signature ils aient été réalisés depuis moins de un an.

Tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1949, et de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements, doivent être précédés d'un constat de risque d'exposition au plomb,.
Si un tel constat établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à l'occasion de nouveaux travaux sur les mêmes parties.
Pour tous ces diagnostics plomb, le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique agréé.

  RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS

* Depuis le 1er juin 2006, la loi crée une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti) situé en zone de sismicité ou/et dans un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

A cet effet le vendeur (ou le bailleur) devra établir et annexer à l’acte de vente (ou au bail de location) :

Lors des transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur d’un bien bâti ou non bâti devra annexer au contrat de vente ou de location :

1. Un « état des risques » établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location. Il devra se référer, pour le remplir, à la préfecture ou à la mairie du bien concerné ou bien encore sur le site Internet prim.net.

2. La cartographie péri métrée des risques naturels et technologiques du bien concerné.

3. Une déclaration écrite précisant les sinistres ayant affecté le bien et ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d’une catastrophe naturelle ou technologique, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé par écrit lors de la vente du bien.

En cas de non respect de cette obligation ou éventuellement d'erreur notée sur le formulaire d’état des risques, le locataire ou l'acquéreur peut demander au juge une réduction de prix.

  DIAGNOSTIC PERFORMANCE ÉNERGETIQUE : D.P.E

CADRE RÉGLEMENTAIRE : Décret 2006-1147 du 14 septembre 2006

Le DPE devient obligatoire pour les ventes réalisées (réalisation d'une vente = signature de l'acte authentique devant notaire) à partir du 1er novembre 2006.

Le DPE est obligatoire pour tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception :

• des constructions provisoires (- de 2 ans d'usage)
• des bâtiments de - de 50 m²
• des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel
• des lieux de culte
• des monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire

Pour l'instant, la date d'application du DPE pour les locations reste inchangée : 1er juillet 2007

Le rapport DPE donnera des informations basées essentiellement sur des calculs théoriques (utilisation normale du logement, chauffage normal à 19°C, consommation normale d'eau chaude sanitaire,…), c'est pourquoi les résultats pourront différer sensiblement de ce que les occupants constatent au quotidien.

Ces informations sont principalement :

• classification du logement de " peu consommateur d'énergie " à " gros consommateur d'énergie " avec un système de classification semblable aux appareils électroménagers avec des notes allant de " A " (faible consommation) à " G " (consommation élevé)
• classification du logement en " petit producteur de gaz à effet de serre " à " gros producteur de gaz à effet de serre "
• estimation en € de la consommation énergétique annuelle

Le DPE a un but informatif et n'engendre donc aucune obligation de travaux.

Le DPE devrait être valable 10 ans.

  LE DIAGNOSTIC GAZ

A compter du 1er novembre 2007, pour éviter les intoxications et les explosions causées par des installations au gaz défectueuses ou mal réglées, l’Etat a mis en place ce nouveau diagnostic immobilier.

Le diagnostic gaz est obligatoire pour toute opération de vente concernant tous les biens à usage d’habitation dont l’installation intérieure de gaz a plus de quinze ans.

Dans le cas d'une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité.

Cet état de l’installation intérieure de gaz dont la durée de validité est limitée à 3 ans comprend :

• l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz.
• l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires
• l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Les éventuelles anomalies doivent être détectées et classées selon leur dangerosité dans l'une des catégories suivantes : absence de danger, risque mineur, danger immédiat grave.

Le diagnostiqueur a même la possibilité d’interrompre l’alimentation an gaz si l’installation comporte un danger grave et immédiat.

Ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même si le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

Attention, il ne s’agit pas d’une attestation de conformité de l’installation mais de savoir si celle-ci est dangereuse ou non.

Les textes de Loi :
La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 (modifiant les art. L 134-6 à 9 du code de la construction et de l'habitation), les décrets du 14 septembre 2006 puis du 21 décembre 2006 et enfin l'arrêté du 6 avril 2007, concernant le diagnostic immobilier gaz, ont permis l'instauration d'un référentiel de contrôle pour toute installation intérieure au gaz naturel.

  LE DIAGNOSTIC ÉLECTRIQUE

A partir du 1er janvier 2009, le diagnostic électrique est obligatoire avant une vente pour toute installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans. (Décret 2008-384 du 22/04/08 art L134-7, L271-4 et R 134-13 du CCH).

Le diagnostic porte principalement sur l’état et le bon fonctionnement du circuit de terre, des dispositifs de protection différentielle et contre les surintensités, des conducteurs, des prises, interrupteurs… Des mesures sont à réaliser avec des appareils spécifiques.

Une installation est considérée comme ayant plus de 15 ans dès qu’une seule partie ou appareil a plus de 15 ans. Le contrôle porte toujours sur la totalité de l’installation, y compris les parties ayant moins de 15 ans et sur toutes les dépendances, piscine…

Il a une durée de validité de 3 ans.